2025年5月16日

居抜き物件活用で成功する

飲食店の居抜き物件を活用した開業方法を徹底解説。初期費用の削減から物件選びのコツ、契約時の注意点まで、成功への道筋を完全ガイド。これから飲食店を開業する方必見の情報です。

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飲食店の居抜き物件とは？基礎知識と最新動向

飲食店を開業する際、初期投資をできるだけ抑えたいと考える方は多いでしょう。そんな方におすすめなのが「居抜き物件」の活用です。居抜き物件とは、以前に飲食店として使用されていた物件を、内装や設備などをそのまま引き継いで利用できる物件のことを指します。

専門性の高い業態では高価格帯のサービスを提供している店もありますが、基本的には居抜き物件を活用して設備投資額を低く抑えることで、低価格でサービスを提供できる工夫が可能です。これは特に開業資金に限りがある方にとって大きなメリットとなります。

居抜き物件を活用した飲食店開業のメリット・デメリット

初期投資を大幅に削減できるメリット

居抜き物件最大のメリットは初期投資の削減です。開業資金は起業の際に必要となる一時的な資金であり、どれくらいの資金でどのような準備をするかは飲食店の形を考える上で重要なポイントとなります。特徴のある店舗作りを考えると、多額の内外装費が必要になる場合もあります。

通常の物件では内装工事や厨房設備の導入に多額の費用がかかりますが、居抜き物件では既存の設備をそのまま利用できるため、大幅なコスト削減が可能です。飲食店に限らず商売を始める場合の資金としては、自己資金と借入金がありますが、自己資金だけで開業資金が十分間に合うというケースはほとんどありません。そこで多くの場合、金融機関から資金を借り入れることになりますが、返済計画をきちんと立てることが大切です。居抜き物件の活用はこの借入金を抑える効果があります。

開業準備期間を短縮できる利点

新規に内装工事や設備の導入を行う場合、工事期間だけでも数ヶ月を要することがあります。居抜き物件であれば、最小限の改装で開業できるため、準備期間を大幅に短縮することが可能です。早期の収益化を目指す方にとって、この時間的メリットは非常に大きいでしょう。

知っておくべき居抜き物件のリスクと対策

一方で、居抜き物件には注意すべき点もあります。前オーナーが失敗した物件である可能性や、設備の老朽化、想定以上の追加工事が必要になるケースもあります。また、敷金は賃借人の債務の担保として貸主が預かるもので、賃料の2～12カ月分くらいが多いです。敷金は原状回復費などと相殺された後、賃貸借契約解約時に全額一括返済されるのが基本ですが、契約上の特約として、短期間でテナント側の一方的な都合で退店した場合には敷金を返還しない、あるいは建物償却分として減額した後に返還するといった特約が盛り込まれていることもあります。このような契約条件をしっかり確認することが重要です。

成功する居抜き物件の見つけ方と選定基準

理想的な立地条件と周辺環境の分析方法

飲食店の成功において立地選びは非常に重要です。立地とは簡単に言えば、お客様が来てくれそうな度合いの条件のことです。駅前一等立地などという場所は、たくさんの人が集まる立地で来店確率が高まります。二等立地でも、店の前をターゲットとなる顧客層が多く通る場合や、商圏が広い店、安さを徹底的に追求する店なら、賃料が安い分、適していると考えられます。

立地選定では以下のポイントをチェックしましょう：

オンライン・オフラインでの物件探しのコツ

居抜き物件は不動産ポータルサイトや専門の仲介業者を通じて探すことができます。また、飲食店が集まるエリアを直接歩いて「貸店舗」の看板を探すのも効果的です。特に希望エリアを絞り込んでいる場合は、地域密着型の不動産業者に相談するのがおすすめです。

内見時のチェックポイント

内見の際は以下の点を必ずチェックしましょう：

  1. 厨房設備の状態（ガス・水道・排水・換気）
  2. 電気容量の確認（増設の必要性）
  3. 空調設備の状態
  4. 内装の傷みや汚れの程度
  5. 店舗の間取りとレイアウトの適合性
  6. 騒音対策や防音設備の状況
  7. トイレの数と状態
  8. 収容人数と客席レイアウト

また、店舗設計にあたって大切なことは、お客さまの視点から入りやすく、歩きやすく、見やすく、分かりやすいレイアウトにすることです。飲食店の場合は、さらにくつろぎやすさが求められます。

ファサード（店舗外装正面）に開放感があるか、入口は開放型か閉鎖型か、道路面との段差の解消、明るい照明、適切な出入口の鴨居の高さなどをチェックしましょう。

飲食店のレイアウトを考えるときに、もっとも重要なポイントの一つは客席構成です。一般にお客さまは、窓際、壁際、両端、奥から順に席をとていく傾向にあります。外から見える席にお客さまを優先的にご案内することで、賑わいの演出が図れ、同時にお客様のくつろぎやすさも得られます。

居抜き物件の価格交渉と契約時の注意点

居抜き価格の相場と査定ポイント

居抜き価格（権利金）の相場は立地や設備の状態によって大きく異なります。一般的には設備投資額の50～70%程度とされていますが、物件の状態や市場の需給状況によって変動します。

査定ポイントとしては：

これらを総合的に判断して適正価格を見極めましょう。

効果的な価格交渉術と避けるべき失敗

交渉の際は、具体的な改装費用の見積もりを取った上で、追加コストを示しながら交渉するのが効果的です。また、月額の賃料の他に管理費や敷金・保証金も確認しましょう。商業施設では、固定賃料に加え、売上金額に応じた歩合賃料を求められることもあります。これらの条件も交渉の対象となります。

契約書の重要条項と法的リスク対策

契約が成立する前までに、宅建業者から重要事項説明が行われます。契約締結日よりも前に説明を受けるか、重要事項説明書を説明前に交付してもらい、内容をよく確認して、説明時に疑問点などの質問をし、十分理解したうえで契約するかどうか決めましょう。

契約書の内容を十分に理解してから契約を締結します。契約後は契約書の記載内容に従って手続きが進められ、紛争が生じたときは、契約書の約定に基づいて処理されることになります。

特に注意すべき契約条項：

一般的な普通借家契約の他に、定期借家契約という契約があります。定期借家契約では契約期間の満了をもって退去しなければならないことがあります。また、定期借家契約は、特約がない限り途中解約ができません。貸主に有利な契約のため、賃料は安めに設定されることが多いですが、契約内容をよく理解した上で契約してください。

飲食店営業許可取得と法的手続き

保健所の営業許可申請の流れ

飲食店を開業する場合、食品衛生法に基づき保健所の「飲食店営業許可」が必要になります。一般的な申請・許可までの手順は各都道府県の所轄となっており、細かい部分は保健所によって異なります。詳細については、所轄の保健所に問い合わせるようにしましょう。

手続きとしては、着工前に平面図を保健所へ持参し、設備面でのアドバイスを受け、必要な提出書類をもらうところから始まります。居抜き物件の場合でも、新たに営業許可を取得する必要があります。

事業譲渡による営業許可の承継

事業譲渡による営業許可の地位の承継が可能な場合があります。譲受人が譲渡による地位の承継の届出を行う場合には、営業の譲渡が行われたことを証する書類の添付が務付けられています。具体的には、譲渡契約書や覚書等の書類であって、譲渡の事実と譲渡の意思が確認できるものが必要です。

譲受人は、事業譲渡後に営業が可能となりますが、衛生管理の責任についても承継することになります。事業の譲渡に際しては、引き続き衛生管理が適切に実施されるよう、譲渡人と話し合いの上、事業の継続性には十分に配慮してください。

その他必要な許認可と手続き

飲食店開業に必要な主な手続きとしては以下があります：

  1. 飲食店営業許可（保健所）
  2. 食品衛生責任者や防火管理者（収容人数30名以上の場合）の設置
  3. 個人で開業する場合は事業開始月から1カ月以内に「開業届」「青色申告承認申請書」「給与支払事務所等の開設届出書」などを所轄の税務署へ提出する必要があります。法人で開業する場合は、設立後2カ月以内に「法人設立届出書」等の提出が必要です。
  4. 深夜（午前0時から日の出前）において酒類の販売を行なう場合は、「深夜酒類提供飲食店営業」として別途、公安委員会への届出も必要になります。
  5. 店舗の使用開始の際には、使用を開始する日の7日前までに、防火対象物使用開始届出書の届け出が必要です。また、店舗の修繕、模様替え、間仕切り変更等の行為をする場合は、着手する日の7日前までに防火対象物工事等計画届出書の届け出が必要です。

居抜き物件を活かした効果的なリノベーション戦略

最小限の投資で最大の効果を得るリノベーションのコツ

居抜き物件のリノベーションでは、既存設備を最大限活用しながら、店舗のイメージを一新することが重要です。特に以下の点に注力しましょう：

厨房設備の再利用と更新の判断基準

厨房設備は飲食店にとって最も重要な資産です。以下の判断基準で再利用か更新かを決めましょう：

  1. 設備の経過年数と状態
  2. メンテナンス履歴と修理の容易さ
  3. 提供するメニューとの適合性
  4. 省エネ性能と運用コスト
  5. 衛生基準への適合性

店舗の雰囲気を一新するインテリアデザインのヒント

お店の雰囲気づくりは集客に直結します。

居抜き物件を活用した飲食店の開業資金計画

居抜き物件活用時の資金計画テンプレート

居抜き物件を活用した場合の開業資金計画の例を示します：

  1. 物件取得費用

    • 居抜き価格（権利金）
    • 敷金もしくは保証金（およそ10カ月分）
    • 前家賃（契約月と翌月分）
    • 仲介手数料

  2. 改装費用

    • 内装工事
    • 追加設備導入
    • 看板・サイン工事

  3. 開業準備費

    • 備品、消耗品費：調理道具、食器、テーブル、椅子
    • 広告宣伝費：ホームページ制作費、SNS広告、チラシ印刷
    • システム導入費：POSシステム導入費

  4. 運転資金

    • 開業後3ヶ月分の家賃・人件費
    • 初期仕入れ費用
    • 予備費

飲食店の開業時における資金計画では、開業時に必要な開業資金のみに注目しがちですが、実際には開業後の予想利益、その利益から支払われる借入金の返済予定までを計算する必要があります。開業時すぐに「資金繰り」に目を向けたときに、さらなる資金が必要であると気づいても間に合わないこともあるからです。

融資・助成金の活用方法と申請のコツ

飲食店開業時に活用できる主な融資制度には以下があります：

  1. 日本政策金融公庫の新規開業資金（限度額7,200万円）：銀行よりも有利な条件で借り入れができるため、まずは相談してみることをおすすめします。
  2. 各地方自治体が独自の融資制度を用意しているケースもあるため、都道府県庁や市区町村役場に確認してみるとよいでしょう。
  3. 民間金融機関のビジネスローン

申請にあたっては、具体的で実現可能な事業計画書を作成することが重要です。

収支シミュレーションと損益分岐点の計算方法

損益計画表を作成する意義は、借入金返済に充てることができる予測利益を算出することにあります。予測利益は、売上高予測から予想される費用を引いて求められるので、まず売上高予測を予想客単価、予想客数をもとに算出することから始めます。

売上予測は「客単価×座席数×回転数」で算出するのが一般的です。たとえば、@3,000円x30席x1回転=90,000円/1日の売上、という計算です。ここで重要なことは「客単価や回転数など売上の根拠」を明確にすることです。

居抜き物件で開業した飲食店の成功事例

カフェ業態での成功事例と戦略分析

都内で居抜き物件を活用してカフェを開業したA氏の事例：

居酒屋からフレンチレストランへの業態転換事例

居酒屋から高級フレンチへの転換に成功したB社の事例：

失敗から学んだ教訓と成功へのターンアラウンド

居抜き物件で一度失敗し、再起業して成功したC氏の事例：

開業後の集客戦略と持続的な経営のコツ

オープン直後の効果的なプロモーション戦略

いいお店でも、お客様を集めるマーケティングを行わないと繫盛しません。①マーケティング活動⇒②新規来店客の確保⇒③リピーター化⇒④店の経営安定化、という流れをつくりましょう。

マーケティングでお勧めなのは「やれることはすべて取り組む」という姿勢です。SNSのほか、チラシ配布、グルメサイト掲載、ホームページの構築、店舗前の看板やディスプレイの工夫などです。予算の制約はありますが、できる限りのことを行いましょう。

とくに、開業する前から、InstagramやXなどのSNSで情報発信することで、多くのファンを確保できる可能性があります。あるお店は開業の2年以上前から、コツコツと料理や酒の情報発信を行って、開店時の集客に成功しました。

リピーター獲得のための顧客体験設計

開業直後において、重要なことはいかに優良顧客を作るかです。そのためには顧客との関係性の強化が必要となります。以下の点に注力しましょう：

地域密着型のマーケティング手法

地域に根ざした飲食店として成功するためには：

まとめ：居抜き物件で飲食店開業を成功させるためのロードマップ

飲食店開業は大きなチャレンジですが、居抜き物件の活用によって初期投資を抑え、開業までの期間を短縮することができます。しかし、成功のためには物件選びから運営まで、計画的なアプローチが必要です。

日本政策金融公庫の調査によると、飲食店・宿泊業の廃業率は他業種と比較して高い数字となっているため、飲食店は難しい業種といえます。創業する際は綿密な検討と準備が不可欠です。

居抜き物件の活用は、初期投資の抑制という大きなメリットがありますが、それだけで成功が保証されるわけではありません。飲食店開業の基本である「コンセプトの明確化」「ターゲット設定」「立地選定」「品質管理」「集客戦略」などを丁寧に進めることが、真の成功への道筋となります。

「飲食店はコンセプトが重要」といいますが、その前に「経営理念」を明確にしておきましょう。経営理念はそれほど難しく考える必要はありません。あなたがどんなお店を作りたいのか、どんな価値を提供したいのかを明確にすることから始めましょう。

全体像はこちら：理想的な物件の探し方と選定基準

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